Три года назад ускорился приток украинских клиентов: переезд «здесь и сейчас», быстрые решения, приоритет — готовое жильё с понятной инфраструктурой. Сегодня украинцы по-прежнему в лидерах, но запрос поменялся: больше инвестиционных покупок и ПМЖ, расчёт по цифрам — доходность, ликвидность, расходы на содержание.
Параллельно выросла доля европейцев — прежде всего из Эстонии, Польши, Латвии. У меня даже был клиент из Северной Македонии. Не знала, что мы так легко найдём общий язык — человек свободно говорил по-русски. Рассматривал рассрочку, выбрал вариант и остался доволен: предсказуемые платежи и понятный план владения.
Почему европейцы идут в Болгарию? Потому что это один из самых доступных рынков у моря в ЕС: понятный входной билет, готовая курортная инфраструктура, доходность при краткосрочной/сезонной аренде и спокойный сценарий «второго дома» на круглый год.
Куда движется рынок (мой взгляд)
2025: «рациональный оптимизм»
• Спрос: устойчивый. Больше «холодных» расчётов, меньше импульса. Северная и Центральная Европа добавляют веса, украинский спрос стабилен, но более инвестиционный.
• Цены: у моря возможен умеренный рост в новостройках и ликвидной вторичке; то, что без явных преимуществ, будет стоять дольше и чаще торговаться.
• Сделки в рассрочку: по-прежнему популярный инструмент — фиксировать цену и растягивать платёж; решает вопрос «войти сейчас, не переплачивая сразу».
2026: «вилка сценариев»
• Базовый: мягкий рост цен в ликвидных локациях с сильной арендной моделью. Качество и сервис становятся фильтром №1.
• Ростовой: возможен ускоренный спрос от европейцев при улучшении макрофона и туристического сезона — тогда растут в первую очередь студии и 1+1 в комплексах с управлением.
• Стагнационный: если предложение резко прибавит, а покупатель станет осторожнее, рынок возьмёт паузу. В этом случае выигрывают объекты с прозрачной доходностью и низкими эксплуатационными затратами.
Что делать покупателю сейчас
1. Определить цель: «инвестиция», «ПМЖ» или «гибрид». От цели зависят планировка, этаж, такса, дистанция до моря.
2. Зафиксировать цену: рассрочка или жёсткая цена в договоре — хороший щит от возможных колебаний.
3. Считать полную экономику: такса, коммунальные, налоги, сезонность, управление арендой. Бумага всё терпит — таблица нет.
4. Смотреть не только «квадрат», а «продукт»: инфраструктура, управление, спрос на аренду, выход при продаже.
Если коротко по выводам: европейцы хотят жить в Болгарии, украинцы стали инвесторами, а рынок взрослеет. В ближайшее время мы можем увидеть либо умеренный рост в лучших локациях, либо короткую стагнацию на всём, что «без изюминки». Посмотрим — цифры покажут.
Source