СЦЕНАРИЙ №3 — ИНВЕСТИЦИЯ
Недавно я начала разбирать сценарии покупки недвижимости за границей.
И сегодня хочу разобрать третий сценарий — инвестиционный.
Сразу скажу: в конце поста я оставлю чек-лист, на что важно обратить внимание, если вы рассматриваете недвижимость именно как инвестицию. Это поможет сложить общую картину и спокойно подвести итоги.
Когда люди говорят «инвестиция в недвижимость», чаще всего они имеют в виду одно из двух:
– покупка с дальнейшей арендой
– или флиппинг — покупка с целью последующей перепродажи после улучшения
Оба варианта относятся к инвестиционному сценарию, но это разные подходы, с разными расчётами, рисками и ожиданиями.
Сегодня я дам общее понимание сценария, а каждый формат — аренду и флиппинг — разберу отдельно в следующих постах, потому что нюансов там действительно много.
Начнём с самого распространённого варианта — инвестиции с дальнейшей арендой.
Чаще всего этот запрос звучит так:
«Хочу сохранить деньги, чтобы недвижимость росла в цене и при этом могла приносить доход».
Инвестиция в недвижимость у моря — это не история про «купил и забыл».
Это сценарий про расчёт, системность и трезвые ожидания.
Я лично делала расчёт доходности аренды на побережье Болгарии, опираясь на реальные цифры.
В среднем картина выглядит так:
– при круглогодичной аренде — около 6–7% годовых
– при сезонной аренде — в среднем 5–5,5% годовых
Это не обещания и не гарантии, а ориентиры, которые важно понимать ещё на старте.
Дальше почти всегда возникает ключевой вопрос: кто будет заниматься арендой?
Готовы ли вы:
– общаться с гостями
– следить за календарём
– корректировать цены
– решать бытовые и технические вопросы
– контролировать состояние квартиры
По моему опыту, большинство людей, которые инвестируют в недвижимость, особенно во вторичное жильё, в итоге всё равно приходят к аренде.
И чаще всего это самозанятые люди, которые понимают цену своему времени и не хотят брать на себя весь операционный объём.
Поэтому аренду передают в управление.
В среднем по рынку:
– управляющие компании при комплексах берут от 30% и выше
– агентства недвижимости или опытные риелторы — 15–20%
В нашей команде управление составляет 20% от дохода от аренды.
Я говорю об этом честно и спокойно: это большой объём работы, и те, кто сталкивался с арендой лично, обычно хорошо понимают, за что платят.
Важно учитывать, что в инвестиционном сценарии нужно закладывать бюджет не только на косметический ремонт, но и на комплектацию интерьера:
мебель, техника, текстиль, износ и обновления — это часть нормальной эксплуатации объекта.
Также важно помнить, что сдача недвижимости в аренду в Болгарии — это официальная деятельность.
Когда я говорю о налогах и легальном ведении аренды, это отдельная большая тема.
Наш эксперт по налогам Валентина Куланова подробно разобрала этот вопрос в отдельном посте.
Ссылка на пост:
https://www.facebook.com/share/p/1DSr1fzPyd/?mibextid=wwXIfr
Флиппинг — это второй формат внутри инвестиционного сценария.
Это покупка объекта с целью последующей перепродажи после улучшения.
Это другой подход, другие расчёты и другие риски.
Флиппинг подходит не всем и требует опыта и понимания рынка.
Я обязательно разберу этот формат отдельным постом.
Также отдельным постом я подробно разберу сценарий инвестиции через аренду,
потому что нюансов там гораздо больше, чем кажется на первый взгляд.
А теперь — обещанный итог.
ЧЕК-ЛИСТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ КАК ИНВЕСТИЦИИ
– понимать, на какой срок вы заходите в инвестицию
– определиться с форматом: аренда или флиппинг
– реально оценить доходность, а не ориентироваться на обещания
– заранее решить, кто будет управлять объектом
– понимать размер комиссии и зону ответственности
– учитывать таксу поддержки и сопутствующие расходы
– закладывать бюджет на комплектацию и обновление интерьера
– оценивать ликвидность объекта и реальный спрос
– учитывать юридическую сторону аренды и налоги
Инвестиция в недвижимость — это всегда стратегия.
И чем спокойнее и честнее вы выстраиваете её в начале, тем стабильнее она работает дальше.
А какой формат инвестиции вам сейчас ближе:
аренда, флиппинг или вы пока присматриваетесь?
Source